房屋买卖法律纠纷系列之购房贷款纠纷—甘肃惠普律师事务所
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买卖房子的时候有时候就会涉及到商品房买卖合同解除及其法律后果的问题,那么,商品房买卖的合同与按揭贷款的合同是什么关系?商品房买卖合同的解除是否会导致按揭贷款合同的解除?购房贷款纠纷应该如何处理呢?
案例一:王先生与某房地产开发商签订了商品房买卖合同,签订了王先生是以按揭贷款的方式支付购房款,否则开发商则可以解除商品房的买卖合同。但是在签订了购房的合同之后,因王先生办理按揭贷款的条件不符合银行的要求,银行并没有贷款给王先生,故王先生无法按商品房买卖合同的约定支付购房款,开发商通知王先生将要解除商品房的买卖合同,并且要求王先生赔偿相应损失,王先生对于开发商的要求是拒绝的,于是双方就这件事情产生了纠纷。
案例二:吴小姐在某房地产开发商开发的项目购买了一套商品住房,商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期,并明确约定如果开发商逾期交房达30天以上的,买受人可以解除合同。同时,吴小姐以按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房价款后,因开发商逾期交房超过了30天,吴小姐要求解除商品房买卖合同,同时要求解除按揭贷款合同,开发商不同意解除合同,而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系,不应与商品房买卖合同一并处理,三方无法协商一致。
案例争议的焦点:以按揭贷款的方式购买商品房是现在商品房交易市场上主要的付款方式之一,从而在购房人、开发商及按揭银行之间形成了不同的法律关系。一般而言,在购房人和开发商之间形成的是商品房买卖合同关系;在购房人与按揭银行之间则是以所购房屋进行抵押的抵押贷款合同关系;而开发商与按揭银行之间有时是保证关系,有时则并无任何法律关系。在不同的法律关系下,各方当事人的法律地位不同,权利义务也是不同的。但是,几种法律关系之间并非割裂的,相互之间仍然存在法律联系,其中一种法律关系的变化会影响到另一种法律关系,在一方要求解除商品房买卖合同的情况下这种关系表现得更为明显。
我国《合同法》对于合同解除权有明确规定,合同的解除权必须在具备一定条件后才能行使,而并非由当事人任意行使。合同解除分为协议解除和法定解除,前者指双方可以约定合同解除的条件,而后者则是在当事人没有约定的情况下,法律规定可以解除合同的条件。在解除条件成熟时,当事人一方可以通知对方解除合同,合同自解除通知到达对方时解除。如果对方持有异议,可以通过诉讼或仲裁的途径确认解除合同的效力。就商品房买卖合同而言,买卖双方可以约定解除合同的条件,如逾期交房、逾期付款、逾期办理房产在证、面积差异等等。在出现双方约定可以解除合同的条件时,拥有解除权的一方当事人可以选择解除合同。而商品房买卖合同解除后,购房人应当向开发商退还房屋,而开发商应当将购房价款及利息返还给购房人。有违约情形的,违约方还应当向对方承担违约责任。
对于按揭贷款合同关系,购房人签订该合同是为了向开发商支付购房价款,其签约目的是明确的,即保证商品房买卖合同顺利履行。因此,虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同是不同的法律关系,但商品房买卖合同中以按揭方式付款的约定则是签订按揭贷款合同的原因和目的。如果商品房买卖合同被解除,则按揭贷款合同的原因消灭,当事人签订按揭贷款合同的目的将无法实现。
根据我国《合同法》第94条的规定,在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况下,可以解除合同。因此,在当事人解除商品房买卖合同时,按揭贷款合同是可以解除的。
为了解决类似纠纷,《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”该解释中的“担保贷款方式”即我们通常所称的“按揭贷款方式”。
具体到上述两个案例来看,在“案例一”中,由于王先生自身的原因,如年龄、收入、信用等等,未能达到银行办理按揭贷款的条件,无法以按揭方式支付购房款。而商品房买卖合同中已经明确约定了解除合同的条件。故,在条件成就(即王先生不能如约付款)时,开发商有权解除合同并要求王先生赔偿损失。而在“案例二”中,因开发商逾期交房,吴小姐有权解除商品房买卖合同。同时,吴小姐也有权解除按揭贷款合同,因为在商品房买卖合同解除的情况下,吴小姐签订该按揭贷款合同的目的也就无法实现。而开发商和银行拒绝解除合同的理由都是不能成立的。
防范按揭买房风险我们还应注意什么呢？
一、申请贷款额度要量力而行
在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
二、办按揭要选择好贷款银行
银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。如工行上海分行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。
三、要选定相当适合自己的还款方式
目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额还款方式和等额本金还款方式。
1、采用等额还款还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多；
2、采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。
借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定相当适合自己的还款方式。
四、向银行提供资料要真实
应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的贷款申请。
五、提供本人住址要准确、及时
提供准确的联系地址方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。
六、每月要按时还款避免罚息
每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
在购房过程和办理购房贷款的过程中难免就会产生纠纷,产生纠纷时要学会用法律的手段保护自己的合法权利
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